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gaoxing234 - 2005/5/10 22:05:00
某人向工商“12315”中心投诉称：他家因原居住的房子有点挤，便与一家中介机构联系，全权委托他们购置一套大一点的“二手房”。不料，这家中介机构搞“暗箱操作”，使他与房主在成交之前未曾见面，结果不仅从他手里赚取了服务费，还赚取了近万元的“差价费”。
近年来，“二手房”市场生意十分火暴，二手房中介市场应运而生，生意兴隆。但人们发现，有些“二手房”中介机构操作不规范，有的甚至故意设置圈套，坑害消费者。据工商“12315”中心和消协工作人员介绍，目前中介机构“请君入瓮”的设套伎俩一般有如下几种类型：
圈套一：中介商千方百计阻止买卖双方见面，从中赚取差价。上述投诉情况就属此类。按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。但有的中介商在担当中介过程中搞“暗箱操作”，编造房主出差、没空等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双方事后碰巧见面时，发现中介商已经从中赚取了数千元甚至数万元的差价。
圈套二：中介商不让购房者到欲购房屋内察看，有意隐瞒房屋质量问题。购置商品要按质论价，这是最基本的道理。可有的中介商在中介过程中，阻挠购房者到实地察看欲购房屋，还对购房者信誓旦旦，声称房屋质量绝对有保证。可一旦消费者办理好交接手续，交了房款再看房时，发现房屋有质量问题已为时晚矣。
圈套三：中介商不向购房者如实介绍出售房屋的真实情况。一位黄姓消费者就有过这样的遭遇：他家的原有住房因要拆迁，所以急于购置“二手房”，到中介机构办妥购置手续后，才发现自己所购的“二手房”是因通风、采光等情况不是很理想才被原房主卖掉的。他为免付一笔不小的违约金，只得委曲求全暂时搬住了进去。
圈套四：中介商没有如实介绍商品房面积的含义。目前表示商品房建筑面积的方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积；另一种是不带公用部分的建筑面积。而在中介过程中，中介商只笼统介绍建筑面积，实际上是带公用部分的建筑面积，由此发生纠纷。
鉴于因买卖“二手房”发生的消费纠纷日益增多，消费者权益受损越来越频繁，工商“12315”中心和消费者协会的工作人员特别提醒欲购“二手房”的消费者注意以下几点：一是要学习相关知识，注意调查研究。购房者在购房时要弄清房屋面积的计算方法、面积名称的含义，请行家帮助评估房屋质量的好坏，要了解购房地段的价格行情、居住环境（包括房子的通风、采光等情况），购房中介和房主信誉程度等情况，切莫急于求成。二是一定要坚持与房主见面。购房者要在中介商的帮助下，向房主提出要查看房子，并查看有关房子的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。三是签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此签订合同时要慎之又慎。要使用政府行政机关认可的合同文本；对所签条款要逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；就是对所有条款内容，购房者都要确实弄清，真正认可，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受侵害。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:05:00
“加按”“转按”“换按”随你挑 贷款买了房，还想再贷款怎么办？每月还贷压力太大怎么办？贷款买房，还没到还款期限就想出售怎么办？告诉大家一个好消息，除了中国工商银行率先推出个人住房按揭贷款加按揭业务；中国民生银行紧接着也推出了转按揭、换按揭等服务产品。这样，上述的这些问题，就可以迎刃而解了。
什么是“加按”、“转按”和“换按”呢？办理这些贷款需要什么条件？
延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，借款人申请追加贷款的最高金额小于原抵押房评估价格的80%，再减去尚未归还本金；
变更住房借款人的简称“换按”，如借款人在提出“换按”申请的同时，提出追加贷款额度，贷款金额视变更后的抵押物具体情况及价值确定，最高不超过抵押物评估价格的80%。
办理“加按”贷款的条件：即原按揭贷款借款人为已在工行办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人在贷款期间还款记录良好，无拖欠银行贷款款项；借款人延长贷款期限的理由正当；借款人申请追加的贷款额度用途合法且借款人有较强的贷款清偿能力。
办理“转按”贷款的条件：即原按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且无拖欠贷款款项；原借款人已与现借款人签订了同意转让个人住房的意向书，且转让住房的交易价格必须高于原借款人所欠经办行全部贷款本息及相关费用之和。如该抵押房产尚未取得产权证需经开发商盖章同意，并经房屋管理部门对房屋的买卖合同重新办理预售登记或权属确定登记手续；现借款人符合民生银行对个人二手房贷款客户的要求，且在经办行开立了民生卡帐户，并已存入了购房首期款。
办理“换按”贷款的条件：即按揭贷款借款人，是已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人无拖欠银行贷款款项；借款人申请变更的抵押物必须是经民生银行审核认定的商品房，且价值不得低于原抵押物的价值。如所变更的抵押物为期房，必须符合以下条件：新抵押物与旧抵押物为同一开发商开发项目；旧抵押物尚未取得产权证，贷款处于开发商担保阶段；开发商同意借款人变更抵押物，并为其继续提供阶段性担保。
上述这些个人住房按揭贷款衍生业务的期限、利率按中国人民银行个人住房贷款利率相关规定执行。
有关专家认为，尽管住房贷款服务品种很多，购房者选择的余地也越来越大。但借款人还是必须量力而行，根据自身的财力申请按揭贷款。同时，各商业银行在承办这些业务时，也应为每为按揭贷款人指定合理的还款计划，以及利息精算方案，以降低贷款成本。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:05:00
“居住健康”有说法 由质监总局、卫生部和环保总局制定的适用于住宅和办公建筑物的“室内空气质量标准”即将出台，它将为消费者营造良好的居室环境提供依据。
根据调查，我国城市居民每天在室内的时间将近二十二小时，室内环境至关重要。如今，人们对室内环境的认知程度大大提高，超过九成的消费者知道装修会造成室内环境污染。
根据世界卫生组织的定义，“健康住宅”是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅，具体标准有：
会引起过敏的化学物质的浓度很低；为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等；设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气；在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备；起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17至27摄氏度之间；室内的湿度全年保持在百分之四十至百分之七十之间；二氧化碳要低于1000PPM；悬浮粉尘度要低于0.15mg/平方米；噪声要小于五十分贝；一天的日照确保在三小时以上；设足够亮度的照明设备；住宅具有足够的抗自然灾害的能力；具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；住宅要便于护理老龄者和残疾人；因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:06:00
个人如何投资商铺 现在，商铺开始成为个人房产投资中的新亮点，之所以看好商铺，是因为操作得当的话，会有不少的利润可得。上海商铺的租金在1999年降到谷底后开始回升，一些热销的地段无论是售价和租金都炙手可热，收益颇丰。据上海信义房产公司对2001年房产投资收益分析，住宅投资回报率约为6%—8%，而商铺的投资回报率则为8%—12%，有的甚至达15%以上，上海市房地产交易中心对一百零二家样本单位的商场出租情况汇总统计也显示，2001年商业用房的总体租金水平比2000年上升了6.14%。
投资商铺要注意三个要素，即地段、客流、交通。过去投资房产讲究的是地段，现在情况发生了变化，除了讲究地段外，还要考虑住宅的环境和功能，而投资商铺还要考虑客流和交通这两个要素。
地段对商铺来说显得十分重要，有句老话叫“店多成市”。商铺如果处于大型生活社区或者有一定商业集聚效应的地区，出租的租金就较高，而且基本上可旱涝保收，即使自己经营，经营效益也较高。现在商业的经营形态与经营效益之间的关系也发生了变化。一般的百货经营块状比条状更理想，建材经营大卖场和超市比一条街好。如果商铺前的马路是单行道，不能通行非机动车或者马路两边都装有隔离带，将会影响效益，个人投资商铺，特别是自己经营的，应该慎重考虑。
客流量是决定投资商铺效益的重要因素，人口集聚、住宅小区的规模以及对周边的辐射度，对商业繁华度的影响日益明显。徐家汇商圈既有徐家汇、梅陇、莘庄地区数万人口形成的大规模商住互动，又有周边不少商务楼集聚，使其拥有丰富的人流、物流和信息流，加上恰当的经营错位，因此生意兴旺，商场租金逐年上升也在情理之中了。
交通便捷也应是商铺投资必须考虑的一个重要因素，国内外的资料都显示，地铁、轨道交通和公交车车站附近的商铺，必定有升值的机会。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:06:00
买别墅需要注意的法律问题 你在购买别墅时应该注意相关的法律问题。
一、 哪些别墅不能买
前几年在房地产开发热中，其中一些别墅未纳入商品房计划、无法办理商品房销售许可证，这种别墅不能买；在市郊占农用田或农民宅基地所建的别墅，由于未办理土地征用、转用手续，不能成为经营性住宅出售的，也不能买，即使买了买卖行为也是无效的；产权不明或权利限制的别墅不能买，如被查封、被抵押的别墅。
只有国家承认的合法进入商品房市场的无权利限制的别墅，买卖行为才受国家法律保护。
二、 事先审核开发商是否手续齐全
若购买的别墅是期房，则要注意开发商是否已取得《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用土地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》以及《商品房预售许可证》。其中《国有土地使用权证》、《建设用土地规划许可证》及《商品房预售许可证》是日后办理别墅产权证所必备的，而《预售许可证》是开发商能否预售的证明文件。由于别墅一般以幢为单位，特别要注意的是选购的别墅的幢号是否与《预售许可证》上幢号一致，谨防所购的别墅用的是邻居的别墅的《许可证》，而使自己权益受损害。
三、 谨慎签定购房合同
由于购房者对购房合同涉及的法律问题往往不太了解，而购房者特别看重别墅的外表形状、颜色，别墅周围的绿化和平面布局，若开发商在合同中过度强调权利，淡化手续，可能会使购房者权益受损害。从2001年1月1日起上海市启用《2001版预售合同文本》中增设了将小区平面布局作为附件纳入合同范围并违约责任作出约定的内容。由于以前在合同中对小区平面布局未作具体约定，往往使开发商原先承诺无法兑现时，购房者无法追究开发商责任。现增设该条款对购房者特别是购买别墅者是一种保障。另外《商品房销售管理办法》中明确开发商及中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确，购房者也可要求开发商将如会所、设施等广告承诺内容写入预售合同中来保护自己的权益。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:07:00
买房人又多“保护伞” 买房人现在要留个心眼了，新买房子有没有办过登记，登记后的房产不但将受到法律保护，而且还将拥有优先购房、纠纷明示等一系列相应权利。而未办理房地产登记的房产，就不得转让。昨天，市人大常委会表决通过《上海市房地产登记条例》，该《条例》将于明年5月1日起实施。自此，上海的买房人头顶又多一把保护伞。
据悉，本市目前尚有相当数量的房地产权属纠纷案悬而未决，其中相当一部分是由于房产开发商在本身不具备大产证的情况下，将房产销售给购房者而引起的。针对这一情况，本次《条例》将以下五种情况明确规定为不予登记范围：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效房地产权属证明的；非法占用土地的；属违法建筑或临时建筑的；法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合条例规定的其他登记条件的。
这五项规定为购房者竖起了一道保护屏障，将没有产权资格的房产全部屏弃在登记范围之外，换言之，只有放心房、合法房才能被批准登记。对买家来说，登记将成为检验所购房产是否“安全”的第一道安全闸。
对此，2000年购得一套商品房现房的张先生颇有感触。当时张先生在购房时并不知道该发展商尚未取得大产证。而该开发商为了融资，已先在银行办理房屋建设工程期权抵押，到期却因无力偿还，被贷款银行要求回收所贷资金。这样一来，张先生自然也就难以获得这套房子的产权证。而《条例》实施后，这样被动的情形就不再会发生，因为购房者如能在购房时及时办理登记手续，那么所购房产如果存在可能引起权属纠纷的情况，便可以在公示的登记册上一目了然。据介绍，新修订的《条例》将用经济、周密、简便的登记制度来有效防止可能出现的房产纠纷。
两项特殊登记 《条例》同时还首次推出两项购房的特殊登记，帮助购房者在买房时安全地规避风险，绕过以往那些容易被坑的陷阱。
登记异议：
产权纠纷将上“黑名单”
有产权纠纷的房子将再不能以“打闷包”的形式，蒙混过关地出售。新出台的《条例》中规定，由于遗产继承、产权转让过程中发生纠纷的房产，将被进行“异议登记”，等上纠纷房的“黑名单”，向欲购此房产的第三方提出警示。
本市曾发生一起姐弟争夺房产案例：本应共同继承父亲遗留房产的姐弟，由姐姐单方将房产出售给了购房者，而此前房产归属权尚未定论，致使无辜的购房者也被拉进了这档房产纠纷的旋涡。
新《条例》将把这类房产列为“异议登记”的名单，房地产登记机构在受理登记异议申请的当日，就会将异议事项记载于册，以警示购房者，该登记三个月失效。因此，消费者购买二手房时一定要留一个心眼，去看看想买的房子是否有异议。房子产权的问题将全部拿上台面，让购房者一清二楚。
先到先得：
预购房者将得到保护
价比三家，不管先来后到，谁出价高就把房子卖给谁，这样“一房二嫁”的现象过去在房产销售中时有发生。
家住浦东的陈小姐在购买二手房过程中，与产权人苏先生签订了买卖合同。可合同签订后不久，苏某又因为中介介绍了出价更高的新买主，而拖延与陈小姐办理过户手续。一周后，苏某便与新买主签订了买卖合同，并取消了与陈小姐原来签定的合同。陈小姐预订的住房就这样落入新买主之手。
本次出台的《条例》，为了保护第一购房者的利益，在“预告登记”一章中特别规定：“预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。”
因此，有钱购房的陈小姐可以对该房产进行登记，并得到购房保护，而不必担心出价更高的后来者购走已被预定的房产。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:07:00
买房后的三大烦恼三大提醒[烦恼一：入住条件不具备]
近一年来，关于“开发商不能按期交房”的投诉大大减少，应该讲，这是一个好势头；但新问题随即产生：许多开发商交房时虽然没有违反合同规定的日期，但小区的内部环境往往处于一种极其混乱的状态：建筑垃圾尚未清理，小区道路坑坑洼洼黄土朝天，下雨下雪老人、孩子出行非常困难，更甭提原来沙盘上的园林、小溪；有的甚至连基本生活条件都不具备：水、电、煤尚未全面供应，邮政、电话也不能即时开通；自然，交房必需的竣工验收合格证更难找到。“先糊弄着把房交了，反正不算违反合同”是这些开发商的普遍心态。应该讲，一个楼座从开挖到最后竣工所要经过的建筑期是一定的，再笨的开发商也心知肚明。但为了售房时吸引客户，他们往往硬将交房时间提前，上述那些情况普遍发生也就在所难免了。这是一种对客户极不负责任的表现，相信开发商作为消费者，也绝对不会接受没刷漆的冰箱、刚刚裁好尚未缝纫的布料，因为那还是半成品，可在房屋交付过程中，他们却忽视了这最基本的一点。
律师提醒：商品房交付时应具备以下基本条件：1. 提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》及《竣工验收备案表》、测绘部门实测数据；2. 小区内部道路通畅，垃圾清理干净；3. 水、电、煤气管道应当铺设完毕并能即时投入使用。但后两条最好通过合同明确约定并细化罚则。
装修押金、审图费、施工人员管理费、物业管理保证金……入住前，每位业主都要面对物业公司开具的交费清单，当业主对其中一些项目表示疑意时，物业公司便会或软或硬地甩出杀手锏—“不交费就别想拿钥匙”。
[烦恼二：想拿钥匙先交费]
装修押金、审图费、施工人员管理费、物业管理保证金……入住前，每位业主都要面对物业公司开具的交费清单，当业主对其中一些项目表示疑意时，物业公司便会或软或硬地甩出杀手锏：“不交费就别想拿钥匙”。
今年冬天，一位先生反映，说他是在元月中旬接到入住通知的，适逢采暖季已过半，可物业公司还要向他收足全部四个月的采暖费，他认为这很不合理，可物业公司态度非常强硬，交涉了几次，他也被这“不交钱就不给钥匙”磨烦了，最终还是交了费。李女士入住时物业公司向她收取了三千元的装修押金，说是三个月后没问题即退回。可钱一直到半年后才退，而且还扣了一千五百元，理由是装修过程中她家的装修民工曾把垃圾丢在楼下一袋。李女士说，犯了错误罚点钱是可以的，但这一千五百元未免罚得太重了。现在，物业公司仍未同意多退一分钱。除了上面两位购房人遇到的情况外，一次性收取几年采暖费、几年物业费的现象，在许多小区也都有发生。
律师提醒：1. 如果买卖双方在购房合同及《物业管理公约》等文件中没有须交费用约定，而这些费用又只是物业公司单方要求的，买房人只需交纳正常的、必要的并经物价部门核准的费用；2. 这之中，装修押金、物业管理费押金有一定的合理性，因为如果确有一些业主野蛮装修造成业主共有财产损失或长期拖欠物业管理费造成物业管理费用紧张，势必影响其他业主的利益；3. 如果物业管理公司或开发商以不交费为由不交钥匙，购房人完全可以以开发商违约为由提起诉讼，因为您已交齐全部购房款，购房过程中义务已履行完毕，有权利得到房屋。
[烦恼三：合法不合理的面积圈套]
前些年，购房人吃亏最大的一块就是面积，近两年来，随着合同文本的逐渐完善，购房人也吸取了前辈付出惨痛代价换来的教训，10%、15%的误差基本已不复存在。但精明的发展商又想出了新的方式来做面积文章。
陈女士购买的是东部某项目，当初签合同时，她也向买房的同志们进行了许多咨询，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题，可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的建筑面积共多了二平方米，需要再交二平方米的房款，但户内减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公共面积上，自家面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，二平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士怎么想都觉得窝囊。
近期，像陈女士这样的情况在许多小区都有发生，导致这种情况的原因一种可能是建筑与设计之间确实存在误差，一种可能就是开发商存心在算计买房人，做了一个合法不合理的圈套让买房人钻进去还欲哭无泪。
另外，这种约定也对买房人不利—“面积误差在百分之几以内，正误差不补款，负误差不退款。”因为结果往往是，要么负误差在百分之几以内，且误差均为足量，让你吃了亏还没话说；要么正误差在百分之几之内，误差量也正好卡在内限上，让你多花买房钱，还要多掏物业费。
律师提醒：签订合同时一定加注：在规定的误差范围内，套内面积与公摊面积同比增减，以保证您别像陈女士那样吃哑巴亏。
消费者投诉房屋的诸多问题中，质量问题一直高居榜首，建筑材料质量不好、建筑施工质量不高，甚至偷工减料给住户的日常生活、居住安全留下了极大的隐患。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:07:00
二手房买卖涉及费用是多少？ 上海市二手房交易日渐火爆，成交量与日俱增。关于二手房买卖时双方所产生的交易费用及交易流程，一直是市民关心的问题。尤其是投资的客户，在购买二手房之前想计算自己的投资回报率，那么过程当中要支付的相关费用就尤其重要了。 据“我爱我家上海公司”介绍，买卖双方在达成意向后需与中介公司签定订《相关费用清单》、《居间中保合同》、《上海市房屋买卖合同》等。 如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向业主支付30%房款，另需支付以下费用，（如客户不需贷款，则按照非贷款部分支付相关费用）：交易手续费：建筑面积*2.5元。 一、契税：契税按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳。二、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。三、权证印花税：5元/本。四、登记费：如果房屋属于个人产权，100元/件；如果房屋属于其他产权，300元/件。（注：不仅住宅与非住宅有区别，而且有无抵押贷款也不同。若与规定不符以有关规定为准。）五、图纸费：25-75元。六、工本费：25-45元。七、贷款所发生的费用：贷款委托服务费1000元；贷款担保费500元；抵押登记费：公积金100元、组合或商业贷款200元；贷款保险费根据银行规定收取；公积金评估费；如果贷款超过房价一半，需支付200元。八、房地产经纪费（中介费）：按房屋成交价格总额的1%计付。九、维修基金：物业公司提供维修基金帐户中卖方个人缴纳的剩余部分业主也将支付以下费用给中介公司。1、交易手续费：建筑面积*2.5元。2、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。3、房地产经纪费（中介费）：按房屋成交价格总额的２.５％计付。4、转产费：如果房屋是使用权房，则必须转成产权房才能进行交易，所有费用有卖方独自承担。转产费一般由房屋所在物业管理公司提供，是根据房屋朝向、房龄、业主工龄等因素进行评定。在以上手续办理妥当后，切双方资料都齐全的情况下，中介公司在１５天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:08:00
二手房买卖问答 问：我想贷款买一套贷款还没有还清的房子，请问有哪些办法？
答：有三种方法：一是通过转按揭，就是上家将没有偿还的贷款全部转移给下家，由下家继续偿还贷款余额，这种方法一般在上家已还贷款比较少的情况下使用，且必须在同一家银行同一家支行办理；二是由下家先行帮上家还清贷款，再进行交易，这样下家需承担一定风险，而且只有在剩余贷款额交少时适用；三是刚由上海建设银行推出的再按揭服务，与转按揭不同的是，通过再按揭下家可以重新贷款，改变贷款额度，不用象转按揭一样受到剩余贷款额、贷款期限、月还款额的限制，这种方法可以通过专业的住房贷款担保公司房产之床（62727250转贷款中心），向建设银行申请。
问：没办理产权变更登记的二手房能不能卖给别人？
答：房屋的产权转让，必须到房地产管理部门办理转让的登记过户手续。由于你未到房管部门办理该房屋的产权过户登记手续，该房屋的所有权并未发生转移，你现在并非房屋的所有权人，无权处分该房屋。依据《合同法》规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以你在未取得该房屋的所有权时，如果事后得到你上家（原房主）的追认或取得处分权，才能买卖该房屋。
问：办理房屋租赁登记需要哪些材料？是否一定要两个人一起去登记？
答：在办理登记备案手续时，要提交下列材料：1、房地产权证或者其他权属证明；若向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证；2、出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；如果属共有房屋出租的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应提交委托合同；代理出租的，应提交房屋所有权人委托代理出租的证明；3、承租人在办理登记备案手续时应提交自己的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。无论是出租人还是承租人，在提交的个人身份证明中，居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照；香港、澳门地区的个人，应当提交港、奥居民往来内地通行证；台湾地区个人，应当提交台湾居民来往大陆通行证；境外企业、其他组织，应当提交经公证或者认证的登记注册证明。房屋租赁合同的一方当事人要求登记备案，另一方不予配合的，要求登记备案的一方当事人可以持租赁合同及自己一方应当提交的材料办理登记备案，房地产交易中心受理处应予受理。
二手房交易，签订合同须谨慎
上海商品房销售的火暴，促进了二手房市场的活跃。然而，由于目前二手房市场交易尚不规范，消费者投诉日益增多，而投诉最多的则是“订金”。
“订金”纠纷的发生一般有两种情况：一是消费者与房产中介公司签订了二手房委托预订协议并支付了订金后，消费者中途反悔，中介公司则以“协议”条款为由没收订金。另一种情况是中介公司以种种理由中途反悔，却只退订金，不承担违约责任。
“二手房”交易中的纠纷还表现为：因上海的房产中介公司越开越多，售房者为卖得一个好价钱，将一套房屋多处挂牌，而中介公司为吸引房源，招揽生意，不与卖主履行任何手续或签订合同，便将其房屋挂牌出售。为了保护自己的利益，中介公司往往将卖主的违约风险转嫁到买主身上，而买主与卖主之间却并不存在合同关系。于是，买主也就无法追究卖主的违约责任。这种现象在二手房市场普遍存在。
为此，虹口区消协提醒广大消费者：
消费者在与中介公司签订二手房预订协议、交付订金之前，一定要先了解该中介公司是否有卖主与之签订的委托合同。如有合同，应根据权利义务对等的公平原则，将双方的违约责任写进“协议”之中。
在与中介公司签订协议时，购房者一定要仔细阅读“协议”条款内容。对于显失公正或不利于购房者的条款，购房者应当要求修改甚至拒签。正确的做法是，要求中介公司使用房产中介示范合同文本。
如果消费者在签订“协议”时遇到法律问题，可以找专业人士求教或咨询，也可找律师咨询或律师陪同购房。虹口区消协每周一聘请了上海理诚律师事务所的律师为购房者提供免费咨询。
杜绝“一女多嫁”
《房地产登记条例》有新规定
购房者最恨的就是开发商将已经订下的订单的房屋再卖给后出高价的人。但这种“一女多嫁”现象将很快在沪上销声匿迹。市十一届人大第四十二次会议审议了《上海市房地产登记条例（修订草案）》，为购房人筑起了又一道法规大坝。
据悉，新增加的内容包括“预告登记”、“临时登记”、“异议登记”和“更正登记”。
预先登记：如产权人成女士与购买人王先生签定买卖合同后，由于房价上涨，贪利的成女士又把同一间房卖给另一购买人。如果没有“预告登记”，只能“公说公有理，婆说婆有理”，吃亏的还是两个购房者。但经过“预告登记”，谁先登记谁就享有优先权。
临时登记：房屋建设工程抵押权临时登记转为房地产抵押权登记时，其抵押范围不包括临时登记的预购商品房。这意味着，即便银行等营业单位登记在个人消费者登记之前，法律还是要首先保护预购人权利，预购人权利优先于抵押银行的权利。
异议登记：如对房屋产权有异议可申请“异议登记”，它将专门为保护真正房地产权利人提供登记救济手段。对有争议的房子，若在法院等部门受理民事诉讼案前申请“异议登记”，可警示有关房地产交易意向买家。
更正登记：如登记机构对房产内容登记有误，按原来的规定，必须首先撤销原登记，然后再重新登记。这样不仅程序繁琐，更影响了产权人的权利。按照新增加的“更新登记”，购房者只须提出书面申请，由登记机构对错误记载进行更正就完事了。
二重买卖，谁是受害者？谁是侵权人？
王某在市郊拥有一套三居室住宅，因离其上班地点较远而未在该处居住，李某经人介绍，人为王某的住宅符合其要求，便向王某要求购买。双方于2000年5月签订了买卖合同，李某当场支付了50%的房款7万元，双方约定于房款结清时办理过户手续。同年6月，市政府决定在该地附近建立经济开发区，消息传出后房地价立即大涨。王某后悔卖给李某的价格太低，又将房屋地价以20万元的价格卖给张某，张某付清价款后双方于同年8月办理了过户手续。后李某起诉王某、张某侵权。
我国《城市私有房屋所有权登记管理条例》规定：城市私有房屋所有权转移或房屋变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。《城镇房屋所有权登记暂行办法》也强调房屋所有权的取得、转让及改建等都必须办理登记。我国不动产登记是不动产权利合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移。本案中李某购买王某的房屋未履行登记手续，应认为李某未取得房屋的所有权，他仅对王某享有责任。王某与张某的买卖合同是有效成立的，在办理登记手续前，李某与张某都是王某的债权人，两个债权的效力不因发生的先后而有所区别。张某与王某办理了房屋过户手续后，取得了房屋的所有权。根据物权优于债权的原理，李某不能以其债权发生在先而否认张某的所有权。李某由于王某将房屋出售给他人而未能依约取得所有权，王某应对李某承担违约责任。关于侵害债权我国法律规定有严格的成立要件，其中一条是第三人主观上须是故意，即明知他人债权的存在，故意造成债权的不能实现。本案中张某不知道王某与李某签订合同在先，所以不存在侵害债权的故意，不构成侵害债权。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:08:00
二手房交易 银行管钱 如今，二手房的交易在上海正掀起一股热潮，由于二手房与新房交易对象不同，二手房买卖双方一般均为个人，怎样使买卖资金安全交割，是买卖双方最为关心的大事。目前，一般的二手房交易，买卖双方大都会委托房产中介代收代付房屋成交价款，如定金、首付款、贷款及尾款等，一旦房产中介挪用房款，交易很容易遇阻。因此，对于每个人买卖二手房的家庭来说，尤其是对于买卖双方不通过中介介绍而自行成交的话，卖方最担心的是卖了房子收钱无保障，而买方最担心的是付了款产权证办理却遥遥无期。
那么，如何把握二手房买卖的资金链？上海市工商银行的住房金融专家甘智漪点拔二手房买卖资金链的ABCD。
A．合同买卖价格的确定
二手房买卖中，除房款外，还应支付有关税费、中介费等费用，部分买卖双方误将全部交易金额及中介费、税费之和作为房价，如此，房屋买卖价格被抛高，同时，中介也可通过所谓的“全包”顺利赚得差价而无须提供有关单证。最后，损失的肯定是二手房买卖双方，而由于房价偏高，申请按揭的成数可能被降低。
B．首付款的支付
一般二手房买卖，在卖方收到定金后进入签约，此时，卖方最为担心的是卖了房子收钱无保障，而买方最忧虑的是付了款产权证办理却遥遥无期，此时，寻求资金安全保障的买卖双方，可享用工行近期推出的二手房《资金划付承诺涵》业务。
所谓《资金划付承诺涵》业务是指二手房买卖双方将买卖价款存入工商银行，委托该银行进行专户监管；工商银行在收到房地产权证和其他权利证明后，按约定划付买卖价款，当买卖双方交接房屋时便能“一手交钱，一手交屋”。这种由银行直接参与二手房交易资金“监护”模式，为二手房交易双方提供资金上的全程护送。并且，该业务由工行指定中介公司接受买卖双方委托、办理产权过户和抵押登记等手续，并由房地产交易中心协助控管交易和监督资金。
C．按揭贷款的划付
据统计，在目前的二手房交易中，买方申请贷款往往通过中介，而一些小规模的中介由于实力较小，信誉不高很难获得与银行合作的资格，于是，小中介再委托大中介代客户申请贷款。对于买方来说，自己的贷款申请被转手了。由此带来一系列问题，贷款何时能发放？资金怎样才能顺利支付给卖方？大、小中介会否占用资金？中介挪用资金的风险如何规避？
其实，对于通过中介成交的或自行成交的二手房买卖，买方可以直接向工行申请二手房按揭贷款，为保证二手房买卖价款的安全付款给卖方，买方在办理贷款时应委托银行将自己的贷款直接划转至卖方的存款帐户，以避免贷款的多次划转（通过中介）带来的风险。同样，在确定二手房买卖款支付方式时，卖方应要求买方授权贷款直接划转至自己的存款帐户。
D．物业交割的合同约定
二手房买卖双方在交易成功后，有时会为了诸如维修基金、煤气初装费等资金的支付和交接问题产生纠纷，因此，买卖双方应在买卖合同中对上述费用由谁支付、如何交接进行事先约定，尤其卖方要争取这笔资金。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:08:00
二手房贷款申请要点 什么是二手房贷款呢？中国银行上海市分行徐女士作出回答：个人二手房贷款指贷款是银行使用自有信贷资金向借款人发放的用于购买有产权的二手住房的商业性贷款。贷款时间，借款人所购房产的权益或所有权须抵押给银行，并按合同规定向银行还本付息。
银行规定二手房贷款需要满足以下基本条件：贷款对象需具有完全民事行为能力的自然人；具有有效身份证明和固定详细的地址；具有稳定的职业和经济收入，信用良好有偿还贷款本息的能力；具有贷款人认可的购买住房的《买卖合同》；已首付30%以上房款；贷款人规定的其他条件。
目前银行开展个人二手房贷款基本都通过房地产中介合作和个人直接申请两种方式。中行个人房贷款的贷款标准为：
1)款金额不得超过房屋评估价格的70%，若实际成交金额低于评估价格，则不得超过实际成交金额的70%（即将推出8成二手房贷款业务）。2)贷款期限不得超过20年。3)贷款利率按人民银行个人住房抵押贷款利率执行。4)对照《买卖合同》，确认房屋情况及房价是否合理、属实，买卖行为是否确实存在。 此外，如果买房者房屋急用，也可以让中介公司作担保或专职担保公司作担保，银行待办理好抵押登记，凭借、两证齐全放款（一般情况下，在贷款批准后放款）。
以租养房 指以收回的租金实现住房的成本价值。即租金收入除去必要的开支外，即能够保证住房的正常维修和养护，以保持现有住宅的使用价值，还能够在住宅使用年限终了时，利用折旧费用重建全部房屋，使住房得以保持原有的规模。以租养房是我国住房制度改革所要实现的目标之一。
房地产经纪 指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。具体说，就是为房地产交易双方牵线搭桥、提供服务，并促成交易。从事房地产经纪活动的人员称为“房地产经纪人”。
房地产经纪人 指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照，从事房地产经纪活动的组织和个人。从事房地产经纪活动组织的条件包括：一、有一定数量取得经纪人资格证书的人员；二、有一定的资金；三、有经营宗旨明确的组织章程；四、有固定的经营场所。个体房地产经纪人的条件包括：一、取得专门的经纪人资格证书；二、有一定的资金或财产担保；三、有固定的经纪活动场所；四、申请前三年内无犯罪记录。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:08:00
到底谁更有优先权？ 为保护债权人的利益，我国法律有多项规定方便债权人实现债权，如抵押权、建设工程款的优先受偿权等，但当这些权力相互碰撞时，谁最终能取得优先权呢？相信这是所有与房地产打交道的单位和个人所关心的问题。
2001年1月，上海某置业公司向上海某银行申请贷款1000万元。置业公司以其在上海西南在建的三幢多层楼作为抵押，贷款期限为6个月，贷款到期后，置业公司因资金周转困难，向银行申请展期。正当银行与置业公司进行磋商之际，总承包商起诉置业公司，要求置业公司支付拖欠的工程款850万元。
一个是抵押权，一个是法定的建筑工程款优先权，究竟谁更为优先呢？
2002年6月，最高法院就这一问题作出过专门的司法解释。根据该司法解释，建筑承包商的建筑工程款应优于银行的抵押权受偿。那么，对于建筑承包商而言，自已的债权是否从此就高枕无忧了呢？答案是否定的。上例案例中，如果置业公司将上述房产卖于他人，而只要购房消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项的，则建筑承包商就该商品房享有的工程款优先受偿权就不得对抗买受人。
从前述案例中我们可以看出，无论是建筑承包商的工程优先权、抵押权人的抵押权，还是消费者已支付大部份以上购房款后的优先权，都没有绝对的优先权，一不小心，谁都有可能丧失优先权，造成无法弥补的损失。在此要提醒：作为银行等抵押权人而言，在设置抵押时一定要审查该项目上是否未付的工程款，以免造成不必要的损失；作为消费者而言，在购买房产时虽然在支付了大部份的购房款后，拥有对抗建筑商的优先权，但是如果没有及时办理登记手续，就会有可能丧失对抵押权的抗辩权；对于建筑商而言，在行使工程款优先受偿权时要特别注意几点：首先要注意行使工程款优先权的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。其次注意优先的范围仅限于承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失等。最后，值得建筑商特别的注意的是，工程款优先权不得对抗支付了大部分购房款的消费者，此点最易给建筑承包商造成损失。如因迟延行使优先权而被开发商将房产销售掉等。更有甚者，个别开发商与他人串通，假冒已将房产全部销售，对抗建筑商的优先权等等。
抵押权人、建筑商和购房人，小心保护好你的优先权。
商品房买卖术语 商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:09:00
商品房买卖——适用消保条例 “我刚买的商品房墙就开裂”。在今年的“3.15”消费者权益保护日里，类似的商品房投诉占了投诉总量的60%。市消协的数据显示，近两年房地产类投诉的年增长率都有在25%左右。房子已经成为了千家万户的心头大事，此次消保条例的修订能否将其纳入保障范围，一时间备受瞩目。
对此，修订后的条例认为，商品房在买卖过程中，消费者的知情权、选择权等基本权利应当适用《上海市消费者权益保护条例》。据此，商品房买卖正式纳入条例的调整范围。
12315投诉热线日前接待了赵先生的来电咨询，“我购买的商品房实测面积和产权证上的面积不符，能不能要求开发商加倍赔偿？”商品房、汽车等大宗消费能否实行“退一赔一”，是此次消保条例修改的另一焦点。新条例明确了对经营者欺诈行为的定义，但对如何认定住房、汽车等大宗消费中的欺诈行为，以及怎样课以双倍赔偿等实际操作性问题，并没有特别的规定。由此看来，此类问题的裁量权将由法院在审判中具体掌握。另外，对于大宗消费的修理问题，条例规定在涉及有关条款时实行“商品房、汽车等商品，国家和本市另有规定的，从其规定”的原则。
据了解，我国《消费者权益保护法》规定，只有构成欺诈的才能实行退一赔一。而所谓欺诈是指故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，而商品一般的瑕疵不能构成欺诈。从实际情况看，商品房纠纷中绝大多数都是房屋质量、产证办理等问题，消费者一般要求房产商进行修理或者延期办理产证，真正属于欺诈并提出加倍赔偿的是极少数。所以，对于商品房买卖，不能简单地适用“退一赔一”。
商品房纠纷可适用《消法》 据中国青年报报道，商品房短斤少两，能否适用《消费者权益保护法》双倍赔偿原则？哈尔滨市民娄先生因所购房屋面积“缩水”，将房管部门和开发商告上法庭，要求返还多收房款，并按《消法》第四十九条加倍赔偿。日前开发商与娄先生达成协议，一次性支付给他面积差价款及补偿款共计二万四千元。据悉，这是全国首例商品房适用《消法》第四十九条和解的诉讼案。
去年七月，娄先生在哈尔滨市和平小区购得一处门市住房，在与中房集团哈尔滨房地产开发公司签订的购房合同中注明该房屋的建筑面积是70.40平方米。娄先生说，开发商称该房的使用面积是47.25平方米。
随后，娄先生到房地产交易中心，哈尔滨市房地产管理局颁发了房屋所有权证，标明的建筑面积也是70.40平方米。
购买同样门市房的邻居却发现娄先生的房子比他的小。娄先生去找开发商，开发商推向房产部门。娄先生便到房产部门查了测量图纸，得知此房的使用面积是41.85平方米。即使按照商品房最大销售系数1.49计算，也不过62.35平方米，与实际面积相差八平方米之多。
告状按《消法》赔偿损失 开发商同意退还多收房款。但娄先生认为，开发商的行为是欺诈，坚持要求赔偿。在双方意见相左的情况下，2002年2月，娄先生到哈尔滨市太平区人民法院状告中房集团哈尔滨市地产开发公司，请求法院判令开发商返还购房款一万一千四百二十八元，并根据《消法》确认被告的销售行为构成欺诈，再赔偿损失一万一千四百二十八元。
与此同时，娄先生又向哈尔滨市太平区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令被告哈尔滨房地产管理局按商品房实际面积发产权证，中房集团哈尔滨房地产开发公司被列为第三人。
和解业主大获全胜 行政诉讼案于今年六月开庭。法院认为，被告哈尔滨房地产管理局做出的具体行政行为没有证据、依据，判决撤销被告颁发的房屋所有权证，责令被告作出具体行政行为。
而娄先生依据《消法》状告开发商的案件也于日前和解，双方达成如下协议：一次性支付给娄先生面积差价款及补偿款二万四千元，娄先生拿到现金后5日内撤诉。
商品房是否适用《消法》 此案虽已了结，但是商品房是否适用于《消法》的争论仍在继续。开发商认为，《消法》并未明确商品房属于其调整范围。而消费者认为，购买商品房也是为了满足“生活消费需要”，理应受《消法》保护。
黑龙江省达明律师事务所李滨律师认为，《消法》立法时，商品房刚刚起步，并未被列入大型消费品范围，但是保护消费者的利益，本身也是有利于房地产市场的健康持续发展。一个失范的市场必然阻碍消费者正常消费行为的发生，房地产的发展也不能以牺牲购房者的合法权益为代价。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:09:00
土地出让金到底该谁缴？ 我们是余姚市北浜江路二百十七号一栋、二栋共五十二户的居民，其中三十六户住宅户和二户商住户是在1993年及以后向当时的房屋开发商余姚凤凰实业公司购买的，其余十四户商业房（含朝南七间纯店面及东侧七间一通二房）是在2000年5月份在余姚信用联社拍卖上述房子时购买的。在信用联社两栋房屋的住户由房管局通知全部做好了产权证，土地权证迟迟不能做，原因是房屋开发商没有缴过土地出让金，需补缴后才能办理土地证。但是，凤凰公司已经解体，信用联社又强词夺理拒不缴纳，使我们一年多来的多方奔走没有实质性的进展。因无土地证，给我们带来了不少麻烦——银行不能贷款，买房时的借款不能及时归还，生病住户急需用钱而房屋无法转让……我们有权要回土地证吗？
你们几十户人家在1993年左右从开发商手中购买了一批商品房，产权证已全部做出，但土地使用权证一直办不出来了，原因是开发商没有缴过土地出让金，需补缴才能办理。针对这个土地出让金问题，本律师认为应由开发商支付，因为1990年5月19日国务院发布施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条明文规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有土地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”
第二个问题关于2000年从信用联社拍卖得来商业用房的出让金应由谁支付？首先要搞清楚当时拍卖时是否解释详细清楚，是否有隐瞒真实情况或故意提供虚假信息。如果存在这方面问题的话，那么责任人就要承担相应的法律责任。在正常情况下，这笔出让金应当按照《城市房地产管理法》第三十九条规定办理，这个规定是：以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
城市房地产转让规定 根据《城市房地产转让管理规定》，你如果想自己办理转让手续，需要按以下步骤办理；1、签订书面转让合同；2、双方在转让合同签订后的90天内持房地产权证书、双方的合法证明、转让合同等有关文件向房地产交易中心提出申请，并申报成交价格，3、交易中心对有关文件进行审查，并在7日内作出是否接受申请的答复；4、房产交易中心核实申报的价格；5、双方按规定缴纳相关税费；6、办理过户手续。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:09:00
如何办理房产赠与手续？ 我有一套住房，如今想把它转赠给自己的侄子，听说可以到有关部门去办理房产赠与手续，请问具体该如何办理？
房产赠与是指将房屋所有权无偿赠给他人的行为，一般发生在亲属和朋友之间。根据我国有关法律规定，受赠房屋需提交房屋所有权、赠与书和契证，到相关房地产管理部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。
办理房产赠与手续的具体步骤如下：
1、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。
2、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，根据《契税暂行条例》规定交纳契税，领取契证。
3、办理公证。根据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，赠与房地产必须办理公证。
4、办理房屋所有权转移登记手续。由接受赠与房地产的受赠人到房地产管理部门申请变更登记，应同时提交下列证件：①申请书；②有关人身份证件；③原房地产产权证；④赠与书及公证书；⑤契税收据。
5、赠与人将房屋交付受赠人。这里的“交付”要以办理了房屋产权转移登记为准。
定金与订金搞混账 前天，一脸激动的杨老先生第二次走进虹口区消费者协会，他握住工作人员陈正量的手哽咽地说：“一万元定金拿到了，谢谢为我们购房者讨回了公道。”
杨老先生最近看中了一套103.8平方米的商品房，房价51.83万元，与房产商签下了认购协议。但杨老先生付了一万元定金后，看到主卧室只有12.5平方米，而房型图上写的是13.8平方米，马上决定不买了。可房产商却以签好的认购协议为由拒绝退还定金，于是杨老先生赶到虹口区消协讨说法。
接待的陈正量看了认购协议，隐约看出有猫腻。经多次向专家请教，他讨得了权威说法：房屋的认购订金不超过房价的千分之五，以51.83万元的房价算，三千元都不到。但房产商不买账，以其它法律规定的认购定金不可超过20%为由，拒绝退还杨老先生一万元定金。
陈正量研究后认为，定金是保证主合同履行的担保，杨老先生签定的只是认购协议而非认购合同，它不具备房屋销售合同的效力，此订金非彼定金，房产商凭认购协议收取定金，违反了有关文件的精神。房产商在硬道理面前只得认输，日前将一万元定金乖乖地退还给了杨老先生。
定金·预付款·订金的区别 定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行，定金还有证明合同成立的作用。
预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保合同的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。
关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预销合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
⑴房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；⑵签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；⑶双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；⑷广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:09:00
小区停放车辆遭毁坏物业管理公司是否对此负有责任 我平时一直将自己的车辆放在自己居住的小区里，因为小区有保卫措施，我也就很放心。但不久前，我停放的车辆遭到别人毁坏，而物业管理公司称他们对此不予负责。我想请问，小区的物业管理公司是否对此负有责任，他们是否应该承担赔偿责任？ 从法律上来说，物业公司（或居委会）对小区被盗或损坏的停放车辆承担赔偿责任的法律基础主要是保管合同。如果物业公司与业主之间未形成保管关系，对停放车辆的被盗或被损坏亦无过错的话，物业公司（或居委会）是不应该承担赔偿责任的。实践中，即使物业公司（或居委会）在小区内辟出专门区域供小区业主停放车辆，并收取一定数额的费用，但如果根据双方以前签订的“物业管理合同”或其他专门有关车辆停放约定，不能得出双方之间已形成保管合同关系的，物业公司（或居委会）不承担保管的法律责任。但是如果物业公司（或居委会）在管理过程中确实存在过错，且此过错直接导致了车辆被盗或损坏，则应当承担侵权的法律责任。判断物业公司（或居委会）有无过错主要应当考虑： 1、 物业公司（或居委会）是否承担法定或约定的义务；2、 物业公司（或居委会）有无违反上述义务的行为；3、 物业公司（或居委会）违反义务与损坏结果之间有无因果关系。当然，如果物业公司（或居委会）与业主之间就停放的车辆确实形成了保管合同关系，根据我国现行的统一合同法，保管责任作为一种合同责任，属于无过错责任（严格责任原则），无论物业公司（或居委会）有无过错，均应对车辆的盗损承担赔偿责任。判断双方的保管合同是否成立，可以从以下几个方面考虑：1、 双方对泊车、管车的权利义务是如何约定的；2、 是否有扣交钥匙或行驶证等交付保管物的行为；3、 是否有其他交付保管凭证的行为。
建筑面积、公摊面积、实用面积到底有何异同 现今市场，有关住宅面积的说法五花八门，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，令并非房地产行业专家的购房者一头雾水。
关于“面积”有故事 销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词，也就是说，平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。 即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 “实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
实用面积最科学 许多业内人士认为，楼盘以实得建筑面积来计价更为科学，因为客户得到的实惠应是决定价格的最重要因素，且这种做法能很好地激励开发商节约成本、精打细算。
公摊面积有蛊惑 值得购房者注意的是，公摊面积大有文章，现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。 而后者比前者在名义价格相同的情况下，实际价格要高得多。对于公共分摊面积的处理，目前尚无准确法律规范出台，这一问题，购房者不应小觑之。
未雨绸缪莫自忧 业主作为非专业人士，在购房及签订购房合同时，有许多问题细节不易搞清楚。建议大家不如花点小钱买个“放心”。委托律师行作为代理，代为办理各种手续，或许能作出许多更为明智的选择。别忘了，法制社会律师还有避免打官司的作用。同时也提醒业主，切莫将 "地砖面积”等同于实得建筑面积，否则您的房子一定变“小”，此乃自己计算失误之故了。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:10:00
房产抵押须登记 张甲系个体工商户。2002年3月20日，因进货资金紧张，张甲欲向私营企业主李某借款8万元，李某要求其提供担保。张甲于是找到他的哥哥张乙，请张乙以其房屋为抵押。张乙起初担心张甲还不起钱，不愿意为张甲担保。但张甲声称自已进货后肯定能按期还钱，张乙提供抵押只是走个形式，张乙答应以自已的房屋为李某与张甲间的借款合同作抵押。张乙与李某签订了以房屋作为抵押物的合同。2002年6月20日，借款合同到期，张甲因没有把握市场行情，经营亏损，无力偿还借款。李某遂找到张乙，要求将其抵押房屋变价偿债，张乙百般推脱。李某遂向法院起诉，要求张甲清偿欠款、张乙承担抵押担保责任。法院经审理认为：张甲与李某成立的借款全同合法有效，受法律保护。李某与张乙签订的抵押合同因没有登记，不发生法律效力，因而张乙不承担担保责任。
本案涉及的是抵押合同的效力问题。《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《担保法》第42条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”
因此，本案中，张乙以自已所有的房产和李某签订抵押合同，双方协商一致，抵押合同成立，但合同成立并不等于合同生效。合同成立是合同生效的前提条件。对于那些依法成立且符合法律规定的要件的合同，合同成立即发生法律效力。但当事人有特殊约定，如要求签订确认书，或法律有强制性规定，如要求采取书面形式、进行登记、经有关机关批准，则必须具备了这些约定、法定的程序、形式后，合同才发生法律效力。《担保法》对房产抵押合同的生效就要求以登记为必备要件。本案中，抵押合同违反了《担保法》的强制性规定，没有到有权机关登记，因此，该抵押合同无效，张乙不承担担保责任。
房地产抵押应注意事项 1、房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同；2、房地产抵押之后，须经房地产管理部门进行抵押登记；3、房地产抵押后，抵押人对房地产的处分权将在一定程度上受到抵押权人的限制；4、房地产被抵押后，当抵押权人的债权得不到清偿时，他拥有优先得到清偿的权利；5、以共有房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；6、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承担人。
出现那些情况抵押权人可以处分房地产？ 1、债务期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押人达成延期履行协议的；2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；5、抵押合同约定的其他情况。
哪些房地产不能抵押？ 1、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；2、已依法公告列入拆迁范围的房地产；3、用于教学、医疗、市政等公共福利的房地产；4、权属争议的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:10:00
房屋买卖中的优先权 近几年房地产市场比较兴旺，新的楼盘不断在推出，而旧房的租赁与买卖市场也很大。笔者最近办了两件比较相似的民事案件，都是涉及旧房（通常称“二手房”）买卖中的优先权问题。如在案件中，甲有一套房屋出租给丙使用，自己因生意方面急需资金，欲出售该套房屋。经朋友介绍卖给乙，乙较慎重，在购房之前亲自验看了甲的房产证，并征求了甲的配偶的意见。在此基础上，双方签订了房屋买卖合同，约定剩余两个月的租金也归乙所有，乙按合同约定付清了房款。租期届满前，丙得知甲已将房屋出售给乙时，认为这样的价格他也想买，并提出了他有优先购买权，为此闹上法庭。在诉讼中，甲明白了自己的过失，最终以给予丙适当补偿并承担对乙的逾期交房损失为结果，调解结案。而乙呢，虽然最后买到了房屋，但为此被人告上法庭，心中总觉得不是滋味。
在该起案件中，丙提出的优先购买权是有法律依据的。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就是法律规定的房屋承租人的优先购买权，依照该条法律规定，房屋产权人在出卖自己的出租房屋之前，如果没有通知承租人而直接卖给他人，那么，承租人可以主张该买卖行为无效，并有权要求以同等的条件优先购买房屋。
据笔者所知，现在二手房的买卖很多，并且出卖的二手房在出卖之前大多已出租给他人。如果出卖人在出卖之前没有尽到自己的义务，就很容易引来麻烦。对此，笔者建议欲将出租屋出卖的朋友，事先征求一下承租人的意见，而不论与其关系如何，最好取得承租人的书面答复。不然，在与其他买受人达成买卖房屋的意向后，应当将出卖房屋的条件书面通知承租人，限令其在一定的期限内，作出是否购买的答复及逾期不答复的后果。在承租人答复不买或逾期未答复的情况下，才可与其他买受人签订买卖协议。另外，对于房屋的买受人来说，除了像上面案例中的乙一样在事前作必要的了解外，还应当在房屋买卖合同中规定遇到此类问题时出卖人应当承担的责任，以避免给自己造成不必要的损失。
房屋的所有权、使用权、他项权利 房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态，同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。
一． 房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式很多：
1、法新建的房屋；
2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
4、继承或受遗赠的房屋。
上述前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
二． 房屋的使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。 房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、增与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
三． 他项权利
■典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利证。
房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以以典权作为抵押权的标的物。
■抵押权
抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
■租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:10:00
房屋租赁防范攻略 中介服务一向是投诉热点，其中以房屋中介服务的问题最多、最突出。中介公司欺骗消费者的主要伎俩归纳如下：
1、 用“房托”欺骗消费者
消费者与中介公司取得联系后，公司的业务人员通常都会慌称：“我们正好有你所需要的房屋，只要你来公司办妥相关手续，即可带你去看房。”但手续办妥后常常因“房主不在家”看不到房。即使消费者已经办妥租房手续，签完租房合同，交清租房定金后，还会出现种种花招。千方百计拖延时间，采取“肥的拖瘦，瘦的拖死”的手段。直到把消费者拖得耽误不起时间，花费不起精力，筋疲力尽，放弃退款要求，才肯罢休。
2、在协议书上设圈套，诱惑消费者上钩
在协议书中一般都写明：禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约。但是业务人员去故意说：“我已和房主谈妥，我给你联系电话，请你直接联系！”或者当着房主的面慌称有急事，“你们协商具体租房事宜吧。”事后却反咬一口，以“你已违约在先”为由，不再退回押金。
3、 超越经营范围
有相当一部分房屋信息咨询公司，虽有工商部门核发的营业执照，但不具备相关单位核发的资质证书。此类公司的营业执照是明确注明“免中介”的，只能进行房地产信息咨询服务，收取信息咨询费，不能收取房屋中介费（看房押金等），否则，就是超范围经营，是不合法的，也是靠不住的。
4、 异地经营
所谓异地经营，就是经营地址与营业执照注册的地址不在一处，或者不在同一行政区内，这也是不合法的。接受这种公司的中介服务，一旦出现争议，调解时相互推委、扯皮，难度很大。
5、 无照经营
此类“公司”往往带有“游击队”性质。租间房，装个电话，打出广告就可以开业了。能骗就骗，骗不下去时，换个地方接着骗。经常有消费者反映，几天前还在接业务，不到一周就人去楼空。接受这种服务的消费者不仅租不成房，所交的全部费用也无法追回。
6、 耍无赖，强取豪夺
这种情况虽然为数不多，但也时有发生。如一个外地学生，未租成房时，公司满口答应退回1500元押金。在这种情况下，他把协议和交款凭证撕得粉碎，再以该学生拿不出证据为由拒不退回押金。这简直就是明抢！该学生据理力争，却受到公司人员的围攻，甚至威胁对他动武。万般无奈，他找到了消协。面对这种情况，消协的工作人员非常气愤，但是因为没有证据，眼看弱者受欺，消协也爱莫能助。
消协提醒
不过只要对以下几点加以防范，中介骗术就很难施展——
■查看该公司是否具备相关单位核发的资质证书。如果不具备相应资质，您最好果断拒绝。 ■对协议书中的一些关键条款，有疑问或者含义不清时，请勿轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。 ■按协议约定提出退回押金的合理要求时，先拿回押金再交证据，或者一手交钱一手交证据。必要的时候，事先准备好复印件。 ■对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚可辨，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。 总之，虽然在房屋中介服务中有不少问题，但是一些较正规的大公司还是做了不少好事，解决了消费者的一些实际困难，这也是应该肯定的。
抵押 出租 转让 第三人权利要考虑 在市场经济条件下，房地产的担保、收益及资产功能得到了人们的充分重视和发挥。由此，房地产所有人设定在所有权之上的担保权、租赁权及房地产的转让等涉及第三人权利的房地产，在执行时就要充分考虑到第三人的权利。
被执行人已设定抵押的房地产
执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则。既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，才可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。
被执行人的房屋已出租
法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。
被执行人的房屋已转让
我国房地产权属的确认以登记为准。只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以将其作为被执行人的财产执行，不考虑第三人是否与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。但是买受人在签订房地产转让合同后三十日内已向房地产管理部门申请过户登记，而且申请已被房地产管理部门受理的，即使过户登记尚未完成，仍应受法律保护，法院不能将此房地产作为出卖人的财产来执行。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:11:00
抵押房屋拆迁如何补偿 林先生去年初通过信誉良好的大型房地产中介公司购买了本市某区一套二手房并成功办理了购买该房屋的五年期银行贷款手续。至今年6月，林先生已经按期归还了一年半的银行贷款。就在林先生准备重新装修该房屋时，接到了该房屋居住区域列入动迁范围的通知。林先生问，如何处理他与银行之间的抵押贷款关系？动迁安置费与其购买该房屋价款之间的差额应向谁主张？
除却该房屋被列入动迁安置范围的因素，在林先生与银行之间存在两层法律关系：一层是林先生与银行之间的借贷关系，亦可称为主合同关系；另一层是林先生与银行之间的担保关系，亦可称为从合同关系。在两层法律关系中，不因其抵押的房屋被列入动迁范围而改变。根据我国相关法律、法规关于抵押的规定，林先生可通过如下方式妥善处理其与银行之间的抵押贷款关系：
1）林先生在接到动拆迁通知之日起的合理时间内应将动迁事实书面告知银行； 2）根据银行的回复，及时通知银行参加动迁方案的确定或及时将确定的动迁方案通知贷款银行； 3）根据确定的动迁安置补偿协议，林先生应同银行协商确定变更借款主合同的担保方式或内容。 另外，鉴于该房屋系林先生于流通市场上以市场价购得，该价格显然将高于动拆安置补偿费，因此，除非林先生在购买该房屋时与出售人就在一段时间可能出现的动拆迁作出明确约定，否则差额的损失只能由林先生自己承担。
按 揭 按揭（Mortgage）这一概念来源于英美法系下的物权担保制度。我国银行业的“按揭”一词是粤语谐音。在我国银行业实践中，按揭被狭义地定义为客户向银行融资以购买房产、汽车，并将购买的房产、汽车抵押给银行作为还款担保。按揭融资局限于购买按揭标的物。由于我国尚没有引入大陆法系的所有权转让与担保制度，我国银行业采纳的是大陆法系的抵押制度，即客户将房产等按揭标的抵押（而非转让）给银行，客户通过分期归还银行借款解除银行的抵押权。
租房杀价十三招 二手房市场越来越热，带动租赁市场也日趋火暴，想要在短时间内租一套既舒适又便宜的房子是越来越难。许多朋友找到了中意的房子，常常会因为屋主太高的开价而不得不放弃。实际上，租房也是可以讨价还价的。在讨价还价的过程中，你也可以略施一些小计谋，摸清房主和房子本身的一些情况，然后就可以砍价了。几位租房老手总结了他们租房杀价时的一些技巧，在此整理刊出，计十三条。
1、不要表露对房子有好感； 2、告之房东已看中其它出租的房子并准备付定金； 3、告之房东已看中其它房子并付定金，但亦喜欢此房屋，是否能再便宜点儿补偿已付出不能退的定金； 4、不停找房子的缺点要求降价； 5、以配套设备不足为由，要求降价，或配齐； 6、告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题；或者表现出强烈的租房欲望，迫使对方降价； 7、带着现金，说只要价钱适合马上付定金或签约； 8、实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客； 9、用其它房子的价格做比较，要求再减价； 10、告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿；以自己的经济能力不够作为理由； 11、与房东成为好朋友；卖交情争取拿到最优惠的价格； 12、看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格； 13、房主也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨； 砍价也要有个限度，觉得自己心理能够接受就可以了。切忌一砍再砍、胡砍乱砍，让屋主觉得你是胡搅蛮缠，所以砍价时心理还要平和，否则只能坐失良机。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:11:00
经营性土地使用权出让对行政审批说“不” 今后，经营性土地使用权转让如果不实行招标拍卖或挂牌出让，而是由领导干部继续搞个人审批，那么其中无论有没有权钱交易行为，都被认为是违反纪律。
这是日前由国土资源部和监察部联合发出的通知中强调的。这份名为《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》指出，各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让，严禁用行政手段以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。
坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，实行土地集中统一供应是保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度落实，避免多头供地、恶性竞争的基本前提。《通知》对此要求，各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拔土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。出让的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门拟定方案，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门集中统一组织实施。
《通知》还要求，市、县人民政府土地行政主管部门要定期及时向社会公开发布国有土地使用权出让计划。经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标拍卖挂牌底价必须根据土地估价结果和政府产业政策集体决策，并严格保密。要统一土地使用权招标拍卖挂牌出让文件，严格规范土地使用权招标拍卖挂牌出让程序
置业ABC 问：目前中国银行的二手房贷款规定有什么调整吗？
答：我行近期对二手房贷款的规定确实作了一些调整，我行原来二手房贷款的最高成数是七成，而现在有所放宽：对于楼龄在五年之内的（即小产证为1998年后办出的），贷款最高成数为所购住房价值或评估价值的80%；楼龄超过五年的，贷款最高成数为所购住房价值或评估价值的70%。
问：抵押的保险单正本可以自己保管吗？
答：这是不可以的。中国人民银行规定，在抵押期内，保险单应由作为抵押保险的第一受益人（贷款银行）负责保管。因此，保险单正本必须交由银行保管。
问：“个人抵押住房综合保险”中的“还贷保证保险责任”是什么意思？
答：“个人抵押住房综合保险”的保障范围曾经作过调整，保险的条款除基本上保留了原有财产损失保险责任外，还扩展到了“还贷保证保险责任”。
所谓的还贷保证保险责任，是指当被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，连续三个月未履行或未完成履行《个人住房抵押借款合同》所约定的还贷责任，并提出索赔时，由保险人按规定的偿付比例承担被保险人贷款金额的全部或部分还贷责任
gaoxing234 - 2005/5/10 22:11:00
购房付定金有技巧 对于普通购房者来说，购房与签订购房合同期间有一定的时间差。有一些购房者可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签定购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签定合同。那么，定金能否讨回就与购房者所签定的订购书有很大的关系。
如果订购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可能通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该定购书签订之日起X日内到开发商处签订购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意为购房者未在规定时间内签定购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。
购房者在签约失败后欲讨回定金，而通过协商、调解的手段仍无法将定金讨回的情况下，最终只好起诉到法院，这是购房者最不想做又不得不为之的事。因此，购房者在签订购房合同时最好能请一位律师陪同签约。这样，可以避免万一在一些原则问题上与开发商争执不下，导致签约失败后，在绞尽脑汁去要回定金。
购房签约要谨慎 客户购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。现在的正式和约书都是统一制式的标准文本，里面已标明了应该签署的各项主要条款，客户只须在空格内填上文字数据即可。但作为购房者，花巨款买房毕竟是件大事，在签字时有些关键地方还应多加注意。
第一，合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是按工程期分期付款，每期的缴款时间应注明。 第二，交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应模棱两可的措辞来表达，因为这里涉及到逾期交屋的违约问题。 第三，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少、实际使用面积是多少。如果面积误差超过经约定范围，客户有权要求退房并追索利息损失。 第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定，必须等到楼房入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。 第五，应在合同中明确提出产权证发放的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，发展商不能无限期地拖发产权证。 第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交屋的免赔责任，以及面积差异过大在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:11:00
跨银行转按揭浮出水面 二手房跨银行“转按揭”不再是二手房交易贷款的“瓶颈”。经过多次试点，这一业务近来已经正式在上海市交易中心的“网上房地产”推出，二手房交易贷款更方便了。
以前，“转按揭”是在同一银行进行的，也就是上家在哪家银行抵押贷款，下家接手时也要在同一银行办理贷款，限制了购房者自由选择银行贷款。跨银行“转按揭”是指在不同的银行之间进行的“转按揭”，二手房购买者可以选择银行进行贷款时，这家银行既可以与上家的贷款银行是一家，也可以是不同的银行，上海市房地产交易中心“网上房地产”推出跨银行“转按揭”业务后，凡是在其会员中介单位购买二手房的客户，如果上家贷款尚未还清，下家贷款时可以选择与上家不同的银行进行交易。“网上房地产”将承担起监管作用，由购房者先从下家贷款银行取得贷款，解决上家归还贷款的资金问题，然后进行权证交易，购房者与银行签署贷款合约。
近一段时间以来，跨银行“转按揭”需求呼声越来越高。不能实行跨银行“转按揭”时，一旦遇到下家提出换银行按揭贷款，中介公司的操作方式有两种；标的较低的二手房，由上家自己贷款提前还贷款或中介公司垫付，撤消抵押，否则双方只好放弃交易。跨银行“转按揭”业务的开展，中介公司可以扩大业务量；另一方面，消费者通过跨银行“转按揭”可以实现自己的最大利益。目前大多数消费者在购房贷款时，已经开始注意选择银行，银行的服务态度、方便程度成为其选择的标准之一。
据业内人士分析，目前，跨银行“转按揭”走出了二手房交易的贷款之路，今后一旦贷款利率市场化，消费者为追求利益最大化，会“精打细算”挑选银行，转按揭业务量将猛增。
面积有误差怎么办？ 购房者经常不得不面对的情况是：所购房屋在交付时面积发生变化。
对于面积误差，现有三部法规对此有规定。
1997年4月30日上海市政府颁布实施的《上海市房地产转让办法》第四十四条规定，“因分摊房屋共用部位的建筑面积或者因测量机构实际勘测的误差而造成面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。”
2001年6月1日，建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，当事人应在合同中载明发生误差时的处理方式。如果未作约定的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算；绝对值超过3%的，买受人有权退房，如果不退房，在3%以内据实结算，超过3%的部分由开发商承担，超过-3%的部分由开发商双倍返还。
2000版《上海市商品房预售合同》第五条规定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以市房地局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：
按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；
甲方同意当暂测面积与实测面积误差超过+%（包括+%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积误差超过-%（包括-%），乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该权利。
CCD、CBD与CLD CCD、CBD、CLD作为现在昆山房地产宣传中最火的概念，实际上均为英文的缩写，以CBD为例，“c”为英语centre(中央、中心)的第一个字母，“B”为business(商业)的第一个字母, “D”为District(区)的第一个字母，汉语译为中央商务区。CCD和CLD的来源也是如此，分别表示中央文化区和中央居住区。
由于房地产宣传上的趋同性，昆山这两年关于CBD、CLD的宣传不少，不少开发商为了让自己的项目更有品位，总要想法和这些概念沾上边。实际上，房地产开发自有其规律，无论CBD还是CLD、CCD，只是表示了这一区域的特征，是重商、重文，还是以住宅为主，但无论哪个区域，均需要房产，比如文化区，也有商铺，也有住宅。因此，宣传可以强调其概念，但居住则强调个人喜好，比如有人喜欢居在市中心，有人喜欢住在商业区，有人喜欢住在文化味浓一点地方，有的人则喜欢住在人多一点的地方。
如果一定要将昆山的不同区域按性质划分，我们倒可以依照发展现状及将来规划，对不同地区来个简单分类，即以人民路、震川西路为中心的中央商务区，以市政府为中心的中央文化区，以长江北路为中心的中央居住区。当然，这种划分也只是个粗浅的定义。按照目前房地产界普遍的观念，我国除了北京、上海、广州外，其余所有城市还没有完整的CBD、CLD和CCD。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:12:00
买房未换房产证卖方反悔不支持纠纷案 近日，山东省昌邑法院审结了一起房屋买卖纠纷案，卖方在收到房款交付房屋后反悔，要求解除买卖合同，但被法院依法驳回诉讼请求。
张某于１９９２年８月经批准，在本村建了住房六间，登记房主为张某，家庭其他成员有母亲、妻子和一个女儿。２０００年，张某在别处买了一栋新房，原来的六间房屋不再居住。２００１年９月，张某将六间房屋卖给王某，双方签订买卖协议一份，约定价格为３万元，过户手续由王某自行办理。协议签订后，王某即将房款３万元当场付清，同时张某将房钥匙和房产证交付。不久王某便到乡政府缴纳了房屋买卖契税，并搬入所买房屋居住，但尚未办理新的房产证。没想到今年３月，张某以所卖房屋中有其母亲的份额，自己无权处理且王某尚未办理房产证为由提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，相互返还房款和房屋。被告王某不同意解除该买卖合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院审理认为，为保障房屋交易便捷安全，保护善意当事人利益，在交易过程中买方没有必要一一征询卖方所有家庭成员的意见，原告作为房主，在该房屋系自己与其他家庭成员共有的情况下，对其他家庭成员视为具有对房屋进行处分的代理权，原、被告之间签订的房屋买卖合同属于双方当事人的真实意思表示，因此买卖合同为有效合同。因房款、钥匙和房产证均已相互交付，被告已向政府有关部门缴纳了契税，原告丧失了该房屋的所有权。虽然被告尚未办理新的房产证，但这属于补办手续的问题，不影响买卖合同的效力，双方的合同也不符合可变更、可撤销的条件。因此，法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。
交钥匙入住不等于开发商已经交房 问：我于2002年9月与开发商签订了一份《商品房预售合同》，购买某处一套商品房。2002年2月，开发商通知我办理入住手续。后来我得知开发商事实上直到2002年5月才取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，2002年11月才办出“大产证”。据此，我认为开发商已经构成延期交房，应当承担违约责任但开发商则认为他们早已将房屋钥匙交给了我，并且我也实际搬入该套房屋内，并不存在违约的情况。请问：开发商是否构成延期交房？
答：你所碰到的问题具有一定的普遍性。2000年版《上海市商品房预售合同》示范文本提供了两个交房方案：1、大产证交房：2、许可证交房。当然也可由购房者与开发商选择哪种方法交房，主要根据购房者自身情况而定。但必须提醒的是，购房者实际入住新房并不等于开发商已经交房。
如果购房者急于入住，许可证交房对购房者比较有利，即开发商取得了《住宅交付使用许可证》，对该房屋设定的抵押已经注销，并按规定缴纳了物业维修基金。根据《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第3条第2款的规定：“新建住宅审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。”该办法还规定，房地产开发企业未取得《新建住宅交付许可证》而交房的，属擅自交付使用。对此违规行为，购房者可向住宅所在地的区、县住宅发展局（署）或市住宅发展局投诉举报，也可依法向人民法院起诉。而且，如果购房者选择取得《住宅交付使用许可证》即可交房，开发商将房屋交付给购房者后，购房者就可以开始进行装潢，但开发商由于种种原因未在约定的期限内办出大产证，这势必会影响到购房者办理小产证。虽然这种方案赋予购房者解除合同的权利，但此时购房者却不愿和开发商解除合同，加为购房者已经为房屋装潢投资了一大笔费用。更主要的是期房和现房的价格不一样，这里面含有升值的因素。
如果购房者选择大产证交房，则可以降低自身风险。因为房屋交付的条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），开发商对该房屋设定的抵押已经注销并已按规定缴纳了物业维修基金。也就是说开发商在向购房者交房的同时就已经具备了大产证。那么购房者办理小产证的问题也就迎刃而解了，但不能提前入住新房或对所购房屋进行装修。
你来信中并未提到与开发商约定的是哪一种交房方式，但开发商的行为明显属延期交付。如果你选择的是大产证交房，计算违约金应当从2002年2月开始到2002年11月止；如果你选择的是许可证交房，计算违约金应当从2002年2月开如到2002年5月止。由于房屋是不动产，具有一定的特殊性，权利交付的时间节点将会影响到房屋风险的转移、房款交付期限等一系列问题，购房者切勿大意！
gaoxing234 - 2005/5/10 22:12:00
产权证上只有母亲一个人的名字她就有权处理房产吗？ 问:读者张先生来信说：我的父亲于2002年5月去世。父亲生前与母亲共同购置了一幢楼房，但产权证上却只有我母亲一人的名字。父亲生前没有立遗嘱，他走后，母亲想把那幢楼房卖掉。当母亲知道必须办理继承权公证后，方可到房产交易中心办理过户手续后，便要我明确表示是放弃继承还是主张继承。由于我从小到大生活在这里，直至在这里结婚成家，对这幢楼有着无法言说的感情，舍不得卖掉它，所以没有随母亲到公证处表明放弃继承的态度，并婉转地告诉母亲：我不同意把这幢房子卖掉。我原以为，只要我不去表示放弃继承的态度，母亲就无法办理产权过户手续。谁知，前些天妹妹从电话里告诉我：“母亲已把楼房卖掉了，并已经办理了产权过户手续。”我十分惊讶，说:“在我没有办理继承权公证的情况下，怎么可以办理房产转让过户登记?”妹妹说:“产权证上是母亲的名字，现在只要产权人同意，房产交易中心就会予以办理过户手续。”请问，房产交易中心这样做有法律依据吗?我作为合法继承人的继承权将如何体现?
另外，我忽然想到我现在的住房，产权证上同样是我妻子一个人的名字，如果说我母亲以产权人的身份独自处理房产是合法的话，那么我妻子是否可以不经我的同意，擅自处理房产呢?我该怎样维护自己的合法权利?
答：张先生的来信，主要涉及三个问题：一、他的母亲是否可以在他未作出放弃继承的表态情况下，把楼房卖掉?他的继承份额如何得到保障?二、房产交易中心在没有继承公证书的情况下，就办理了房产转让过户手续，法律依据是什么?三、他的房产证上没有自己的名字，又该如何避免在不知情的情况下受到侵害?
先说第一个问题。根据我国《继承法》第26条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产一半分出为配偶所有，其余为被继承人的遗产。”如果张先生的父亲生前没有遗嘱和约定，那么房产的一半应属于遗产，张先生作为继承人之一有权继承。公证处要求他对该遗产作出继承或放弃继承表态，是出具公证书的前提条件，如果他没有表示放弃继承，即视为接受继承。他的母亲在没有办理继承权公证的情况下，把楼房卖掉了，并不意味着他丧失了继承权，因为他原先对楼房的继承份额，在母亲卖掉楼房、获得收益(货币)后，已经转变为另一种形式，即继承遗产部分收益中的相对份额。就是说，这不影响他的继承。
再说第二个问题。至于他的母亲可否背着继承人将楼房卖掉的问题，按照老的法规，是不能办理过户手续的。但是，2003年5月1日起施行的《上海市房地产登记条例》第30条第1款有这样的规定:“转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人”，提出房地产转移登记申请，应当准予登记。按照这一新规定，张先生的母亲作为那幢楼房的权利人，可以到房产交易中心申请办理过户手续，而房产交易中心为他的母亲办理过户登记手续，同样是依法办事。就是说，这一转让过户登记行为是合法的。这是因为，房产登记的审查，只是从形式即对产权凭证上的户名审查，至于其他未载明的事项，房产登记部门没有核实的义务和责任。张先生作为继承人，可以直接向他的母亲提出，要求继承遗产收益中属于他继承的份额。这是继承人之间的事，与房产登记部门无关。
最后一个问题。张先生因房产证上没有自己的名字，而担心自己也会遇到类似的情形，即妻子背着他独自把房产转让给他人。张先生的婚姻牢固度究竟如何，他自己最清楚。要我说，即使现在夫妻恩爱有加，但是要面对今后几十年的共同生活，很难说会发生些什么事。从维护自己的合法权利出发，有一点担心还是必要的，并非完全多余。怎么办呢?我认为，唯一的办法，就是请张先生与妻子一起到公证处，办理夫妻财产约定协议书公证，然后持已经公证的夫妻财产约定协议书到房屋所在地的房产登记部门办理房产变更登记，使张先生的名字在房产证上体现出来。这样，不管遇到什么情况，张先生的合法权利就能得到保障。
新的《上海市房地产登记条例》强调的是保障房地产权利人的利益，从而使交易更为安全。尽管在操作中，可能会与过去的一些做法有矛盾，但是它所带来的是更加多的便利和益处，相信人们会逐步熟悉这一条例，并运用这一条例，更好地保护自己的合法权利。
什么是“智能化”住宅？ 综观目前各楼盘的广告，在铺天盖地的广告中，智能化住宅无疑是个夺目的词语。那么，究竟什么是智能化，需要达到那些标准才能称之为智能化住宅？其实直到目前，有关部门仍未能制定出明确的智能化住宅的标准，不过结合中国国情，业内人士有一个大致的判别依据，可供广大读者借鉴一二。
目前根据标准不同大致可分为甲乙两级：
一、乙级标准：
1.安全保安系统
实现小区周围的监控和红外线报警防范，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线切断与防破坏报警。
2.通讯系统
实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络插口，可接收有线电视网节目。
3.信息服务系统
实现三表远程计量，具有计算机网络功能及一些物业管理功能。
4.环境控制系统
实现背景音响，有公共广播，有出入口控制，有社区公告板。
二、甲级标准
甲级标准在乙级标准珠基础上又增加了一些功能，同时整个系统应该是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
1.安全保安系统
实现可视对讲功能、门禁系统功能。在家庭智能化报警方面增加可进行程序自动化控制功能，可实现室内无线遥控功能、电源控制及调光功能。
2.通讯系统
住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
3.信息服务系统
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。
4.环境控制系统
实现家电自动控制功能和公共水电设施监视等功能。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:12:00
何为MLS营销模式 MLS(Multiple Listing Service)是源于美国房地产行业的专业术语，也称“多重上市服务”。其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家公司的房源不够丰富，客户还可以通过MLS系统，在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源。若能成交，则参与交易过程中的各家公司按一定的比例分成。针对此种经营方式，目前在美国各州之间都成立有MLS协会，在欧美等其他发达国家也颇为流行。
此种经营模式的最大优势在于，对于任何一个中介商或销售商来讲，不论自己是否拥有此房源，不论这一客户最终在哪里找到如意的房子，参与这一过程的每一中介商都可以从中分得利益，不会因为渠道不畅而无人光顾；对于租购客户，则可以增加更多的选择和找到如意房子的机会，可谓是一举多得。据了解，排名全球第一的房地产中介品牌21世纪不动产就是采用这一系统，并取得了良好的业绩，有关资料显示，全世界平均每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交，当然这一切在很大程度上是由于这一崭新的经营模式。
土地划拔与土地出让有什么不同？ 土地出让是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押。
土地划拔是国家在符合土地划拔条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付予土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金，但该土地只限于土地使用者自己使用。
室内空气中甲醛超标，不付租金 法国公民石林近日和房东打起了官司，要求讨回已付的房租。二中院日前作出终审判决，使石林如愿以偿。
石林于去年6月份同房东签订房屋租赁合同。合同中约定石林以每月3800元的价格租下一套中远两湾城的房屋，并承担一切实际使用中产生的费用。为期1年的合同从6月14日开始生效。而后，石林支付了两个月的租金及7600元保证金。入住后，石林感到了种种不适。他怀疑租来的房子有问题，就在7月1日那天找人检测了房屋的空气质量，结果发现室内空气甲醛量超标。两天后，他向房东正式担出解除合同并要求房东归还已支付的租金和保证金。房东不允，他便于7月10日根据检测结果向区消协投诉。9天后，石林在别处另租了房子，并在拿到房屋空气质量的正式检验报告后向法院起诉。
一审法院根据石林实际控制房屋状况判决该租赁合同于2002年8月14日解除。扣除石林未付清的电费及电话费，判决房东返还7月3日以后的那部分租金。为此他上诉到市二中院。
二中院审理后认为“房屋中的空气质量确实不符合国家规定的卫生标准，石林有权解除合同。鉴于房屋实际的交接日期为8月14日，认定这一天为合同的解除日期。房东未能保证房屋的良好状态，使房屋不完全具备应有的使用价值，就应承担解除合同的责任。石林要求返还租金的请求，法院予以支持。该院当庭作出判决：石林与房东关于上述房屋的租赁合同于2002年8月14日解除。房东退还石林房屋租金人民币4813.48元及保证金人民币7477元。
专家点评：
上海养和律师事务所刘素芳律师：此类案件纠纷以往并不多见，但是随着现在市民对居住环境的要求不断提高，有上升的趋势。依据《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人仍然可以随时解除合同。在此案中，由于空气中甲醛超标，是影响到承租人的身体健康的，所以法国公民石林的诉请应该获得支持。
gaoxing234 - 2005/5/10 22:12:00
买二手房先签个定金合同为宜 买二手房到头来“竹篮打水一场空”的情况越来越多。下家看中房子付了定金，几天后却莫名其妙地接到中介公司通知：上家房子不卖了，请择日取回钱款。不仅之前辛苦看房的精力都白花了，而且还得不到半点赔偿，只因为上下家签订定金合同马虎，有的根本没有合同。
定金合同的重要性不亚于买卖合同。签定金合同，是为了保障遇到违约情况，追究另一方责任。目前，二手房市场处于卖方市场，二手房价格涨幅快，上家随意涨价现象严重。一旦定金合同签得不规范，下家往往吃亏。
签订规范的定金合同是一种最有保障的方式。下家付了定金，与中介公司签订的协议，最好就是“定金合同”。即便在这份合同中没有任何条款涉及因一方原因导致房屋没有成交而产生的违约事项，也不影响向违约方追究违约责任，即双倍返还定金。
意向金或订金协议应签得越详细越好，各条违约事项绝不能落下。通常情况下，中介公司出具的是意向金或订金协议而非定金合同。两者相比，前者不具备定金性质。因此，在签合同时一定要写入违约条款，以免造成无法追究责任的无奈结果。违约条款一般应有如下内容：上家原因造成该房屋不能成交，则应向下家双倍返还意向金；如下家原因造成该房屋不能成交，则由上家“拗掉”意向金。如果协议中没有涉及此项内容，上下家应当在附记中注明。对于房屋状况要详细填写清楚。如该房屋处有户口，应确认其户口迁移条件或日期，最好是在合同签署后付清大部分房款之前迁出，以免出现后遗症。下家也应要求中介公司提供房屋产权证(原件或复印件)及产权人出售房屋委托书(原件)，审查委托人与房屋产权证上产权人是否一致。作为协议的附件，该房屋产权证复印件和产权人出售房屋委托书应由中介公司盖章。
明确定金收取方是上家还是中介公司。一般情况下，一旦发生违约，定金的收取方是另一方追究违约责任的对象。有的中介为避免上下家过早碰面而发生踢开中介现象，往往会代上家收取定金。因此，不管签订的是定金合同还是意向金协议，都应明确谁是收取方。如果收取方是上家，合同的主体应当是上下家，合同中需注明甲方是某某(上家)，乙方是某某(下家)。如果收取方是中介公司，则应当要求中介公司出具代上家收取定金的委托书，并备注在合同中，明确中介公司只是代理人身份。否则，下家有权向中介公司追究违约责任。具体交付时，买方应要求中介公司出具收据。该收据不仅要有经纪人签章，还应有中介公司公章。
在正式签署《上海市房屋买卖合同》后，买方还应当保管好预订协议、房屋产权证复印件、产权人出售房屋委托书等相关文件，以免日后发生纠纷出现举证不力的被动局面。
附：二手房屋预订协议（示范）立约双方：
甲方(中介公司)：
乙方(买方)：
甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜，达成如下协议：
第一条预订房屋
1．该房屋坐落：________市________区________路_________号__________室
(产权证号：_____________________ )
建筑面积：__________ 平方米，产权人：___________
2．产权及限制状况：
(1)共有状况：_____________(2)抵押状况：___________
(3)租赁状况：_________(4)其他限制状况：________
第二条预订条件
1．房屋总价：____________人民币_________________元；2．付款方式：______________；
3．交房日期：_____________；4．户口迁移：________________；
第三条预订期限
预订期限为本协议生效之日起__________天。乙方应于___________年______月_____日之前到甲方营业场所(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》。
第四条意向金条款
l、乙方同意签署本协议时。向甲方支付意向金人民币______________元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分；
2、在本协议第三条规定的预订期限内，除本条第3款规定的情形外，乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方有权没收乙方交付的意向金；房屋产权人(包括共有人)拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《上海市商品房买卖合同》，或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。
3、有下列情形之一，乙方拒绝签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任：(1)乙方与房屋产权人在签署《上海市房屋买卖合同》时，就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的；(2)本协议签署后《上海市房屋买卖合同》签署前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第五条生效及其他
本协议一式_________份。甲乙双方各持________份，自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方(盖章)：________________乙方(签字)：_______________
经纪人(签章)：__________________
日期：____________日期：_____________
附件：1、房屋产权证复印件；2、产权人出售房屋委托书
gaoxing234 - 2005/5/10 22:13:00
未办房产过户手续，房屋买卖是否有效案情简介：1995年10月10日，A与B签订房屋买卖协议约定：A自愿将其坐落于某居委会的142平方米二层6间楼房（土地使用面积168平方米），作价128000 元出售给B。B于签订协议之日预付房款60000元，余款68000元于同年11月10日前A交付房屋时一次性支付。A承诺在一月内协议B办理房产过户手续。协议签订后，B按约付清了房款，A也交付了房屋。此后，B按约付清了房款，A也交付了房屋。此后，B因交通事故住院治疗4月余，1996年4月，B要求A办理房屋过户手续遭A拒绝，A于同年5月10日诉至法院，要求法院判令B归还房屋，并表示愿意退还房款本息。
一审判决认定：
城市私有房屋买卖双方须持房屋所有权证、身份证明、房屋买卖协议到房屋所在地房产管理机关办理房屋产权变更登记，A与B虽然房款两清，但未根据《城市房屋管理条例》第九条规定，办理房屋产权变更登记，该房屋买卖行为系无效的民事行为。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第七项及国务院《城市私有房屋管理条例》第九条之规定，判决A与B房屋买卖协议无效，B在30日将房屋归还A，A退还B房款128000元。B在法定期间提出上诉。
二审判决认定：A与B之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意识表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。A因房价上涨反悔要求B退房的诉讼请求不予支持。原审法院判决以AB双方未办理房屋变更登记，认定房屋买卖协议无效适用法院不当。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条 最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决撤销原审判决。A与B房屋买卖协议有效，A应于判决生效三十日内提交有效证件协助B办理房屋产权变更登记。
律师点评：本案A与B诉争的案件事实清楚，焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。这也是一、二审判决作出相反判决结果的关键所在。司法实践中常常存在一个误区，认为房屋买卖合同行为是负法律行为，不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为。但这种认识是有失偏颇的。
我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，以确保交易的安全，防止房屋交易中的偷税行为。但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即为无效民事行为。一九八四年八月三十日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。此后，一九九三年十一月二十四日最高人民法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。A与B之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，A拒